ラスベガス不動産投資ツアー報告‐１

今アメリカで最も注目されている街、ラスベガス。 日本からの旅行者も、西海岸を抜いてハワイに次ぐ勢いを見せているこの街は、不動産投資の眼から見ても、魅力的な場所だ。その理由と現状、そして変わり続けるラスベガスの生情報を、３回に分けて報告することにしよう。

アメリカは今、バブルだバブルだと言われているが、全米のデータを見ると過去 40 年の平均住宅価格上昇率は年間平均約７％。 2004 年度上半期現在の全米平均住宅価格は 18 万３千ドルで昨年度対比 9.1 ％の価格上昇を記録。 3 寝室 2 浴室、 2 車庫、住居面積 60 坪弱の一軒家を想像してもらえれば感覚がつかめる。 はっきり言って日本に比べればまだまだ破格値だ。 それに反してラスベガスにおける平均住宅価格は 26 万 9 千ドル、昨年の同時期には全米平均とさほど変わらない 17 万 7 千ドルだったので、この１年で 52.4 ％も上昇したことになる。 この数字は、南カリフォルニア 38 ％、フロリダ 27 ％、ハワイ 20 ％を抜く堂々第一位となる。ではこの理由の背景を見てみよう。

フォーチュン 500 誌で見るアメリカ企業のトップ 500 社のうち、ラスベガスに本拠地を持っている企業はパーク・プレース・エンターテーメント社とハラース・エンターテーメント社のわずか 2 社に留まるが、街の産業の中心が、ショー・ビジネス、観光ビジネスで成り立っていることが分かる。 もともとラスベガスと言えば、ギャンブルのメッカとして有名だが、現在では観光客が目的として訪れる理由の 40 ％がギャンブル、 60 ％がショー・ビジネスと逆転しているらしい。 それに伴い、ショッピングやレストランも充実してきて、各ホテルの催すイベントやコンサート、有名店、有名シェフをアピールする集客戦線は、激しさを増す一方だ。 街の自治体もコンベンション・センターの拡張、モノレールによる空港からの交通簡素化、学校や病院など、新しい建設計画が目白押しだ。ホテルを一軒建てると、 24 時間稼動しているこの街は、 2000 人の雇用が必要だと言われている。当然雇用が増えれば銀行やスーパーなど、その街の生活に密着した産業も盛んになる。 それに伴う住宅不足は、全米一の建設ラッシュすら追いつけない状態だ。 現在の推定人口は 146 万人、ここ数年間は毎月約 5000 人の人口増加を続けていると言えば、その加速度が分かって頂けるだろうか。

いろんな雑誌で、アメリカ主要都市の人気ランク付けをカテゴリー別に出しているが、勿論人口の増加ランキング No. １はネバダ州としても、 スモール・ビジネスを持つ、もしくは始めるとしたら？の質問で人気 No. １もラスベガスだった。 住宅市場でホットな街でも No. １、経済成長期待度でも No. １、アメリカでリタイアするなら？の質問でも人気度 No. １はラスベガス、ベスト就職市場ランキングでは No. ２の街とされている。 また、ネバダ州では個人所得税がゼロであることも見逃せない。

例えばカリフォルニア州の場合、州の最高所得税率は 9.3 ％で、連邦所得税に加算される。同じ 5 万ドルの所得があった場合、カリフォルニア州では平均＄ 3,942 もしくは 7.9 ％の所得税を払っているのに比べ、ネバダ州では平均＄ 2,301 もしくは 4.6 ％の所得税で済む。

州によってこんなにも納税が違ってくることを、日本では理解しずらいが、アメリカでは引越しを考える場合、考慮に入れる要素のひとつになる。 消費税も国内では若干安めの 6.5 ％、アパートの家賃も平均 2 寝室で＄ 749 とロス近郊の半額以下だ。車で 4 時間程しか離れていない場所柄、南カリフォルニアからの移住者や投資家が、不動産を買い占めている傾向もある。 なぜなら、南カリフォルニアのコンドミニアムを売って引っ越せば、ラスベガスに一軒家を購入し、充分な貯金も出来ると考えるリタイアメント族や、物件価格の高騰で、少ない投資額では物件購入が困難になったカリフォルニア州から、比較的低価格で購入できる州外の物件へ目を向ける個人投資家が増えたからだ。

そして私たちも、その個人不動産投資家の集まり。 みんなでミリオネアーになろう！と決めて昨年から動き出したミリオネアー・クラブ（ MC405 ）も、既に登録数が 792 人になる。 その殆どは日本人で、既に投資不動産を持っている人、まだ持っていないけれども興味がある人などなど。 昨年のラスベガス、フェニックス、ダラスに続き、今年もみんなでラスベガスへ出かけることにした。