ラスベガス不動産投資ツアー報告‐２

２００４年１１月６日、私達はラスベガスで集合した。不動産投資に興味を持ち、一緒に勉強しているMC405のメンバーだ。この日、参加出来たのは約２０名。この頃になると、真夏のジリジリした砂漠の街のイメージは無く、ほろ暖かい、過ごし易い気候になる。リタイアメントを迎えた人達に人気があるのも分かる気がする。

この週ラスベガスでは、自動車関連アフター・マーケットのコンベンションが行われた。年に一度のこのコンベンションは、業界でも世界一の規模らしく、日本からの出張社員の姿が、あちこちで見られた。このような大掛かりなコンベンションが出来るのも、世界でも類を見ないホテル宿泊数を誇るラスベガスならではで、現在も市の施設増設や、ホテルの増築が留まることなく続けられている。

この街が栄え始めたのは、カジノで知られてきた20世紀中頃からで、市庁舎のあるダウンタウンの周りは、1950年から1960年代の比較的古い建物が多い。現在街の中心であるストリップは、十数年前からMGM、ベラージオ、ニューヨーク・ニューヨークなど、巨大ホテルが競うように建て始められたのが基盤で、それに伴う雇用の増加と住宅建設が、外へ外へと広がった。一気に平野を埋め尽くす勢いで進んだ建設は、現在山際まで迫ってきている。逆に言うと、新築物件は、街から遠ざかった所にしか見つからない。この街で人気が高いのは、マスター・プランと呼ばれ、住宅、学校、公園、病院、ショッピングセンター、ゴルフ場、並びに、地域密着型カジノなど、建設区画化し、複数の建設会社が協力して一つの街を作り上げている所である。その殆どは、広大な空地をゼロから開発する為、既存の街を再開発するのと違い、車道の幅や並木道まで計算に入れた、見た目にも清閑とした街に仕上がるのが特徴だ。その代わり一軒家でも、地域の整備に掛かる負担（通常＄３０から＄８０）を、共益費として集めている事が多い。

今回みんなで見て回った物件は、マスター・プランも含まれた新築、もしくはそれに近い2寝室、2浴室のコンドミニアム、居住面積3０坪前後、希望価格$135,000から$150,000の物件２軒と、3寝室、2浴室、2車庫、庭付きの一軒家、住居面積42坪前後、希望価格$235,000から$250,000の物件3軒、そして、今ラスベガスで話題のMGM高級高層コンドミニアムだ。先の５軒は位置的に、ストリップから車で東へ15分程行った所にあり、ゴルフ場も近く、街中とは、全く違う環境にある。平均家賃収入は、コンドで$７００前後、一軒家で＄1,100前後と言ったところ。ラスベガスで比較的よいエリアとされているのは、ストリップから西へ２０分程車で行ったサマリンという町と、南東へ２０分程下ったヘンダーソンと呼ばれる地域だが、物件価格が同じ広さのコンドで１７万ドル、一軒家で３５万ドルからと割高なのにも関わらず、家賃はさほどかわらない為、投資という観点から今回はこのロケーションが選ばれた。

コンドミニアムは広大な敷地をゲートで囲み、２階建ての住居が十数棟建ち並ぶ空間は、緑や芝で覆われている。共同で利用出来るプールやスパ、バーベキュー場もあり、静かな環境を演出している。部屋に入ると、キッチンやダイニングからリビングが見渡せる造りで、大きめのバルコニーへとつながり明るい室内だ。奥へ入るとバスルームと洗濯施設、寝室があり、その奥がマスターの寝室と浴室だ。共益費は上記の施設の管理費と水代、ゴミ代、建物の火災保険等を含めて$１５０弱。少し待てば、バルコニーからゴルフ場を見渡せる場所が購入出来るチャンスもある。

ラスベガスの新築一軒家は、500軒から2000件単位で建築される為、完成以前に価格が上がり、転売される事も少なくない。今回のツアーでも、いわゆる新古物件に出会えた。このエリアは真夏には40度を超えることも多い為、庭は、デザート・スタイルと呼ばれる小石の間に大きな石や砂漠の植物を植え、水や庭師の手入れを必要としないものが多い。玄関を入るとリビング、その奥には広いカウンターで朝食も取れるようになっている流行りのキッチンとダイニング。マスターベッドには、歩いて入れるサイズのクローゼットと最近よく見るちょっと深めで幅の広い浴槽、それとは別になったシャワールームなど、値段を思わせないゆとりのある造りだ。昨年の今頃だったら16万ドル前後で買えたと聞くと、思わず唸りたくなる数字だが、過去には戻れないので、今の決断が思考される。コンドも一軒家も、家賃との収支はまあまあと言った所だが、投資として考えるならば、１％の固定資産税も、ローンや管理費も節税の対象となる為、値上がり率が期待できる観点から二重丸を付けたい。